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L’IMU la paga chi possiede l’immobile con un diritto reale, non chi lo abita in affitto o in comodato. Ecco chi è soggetto passivo, come si dividono le quote tra comproprietari e come si contano i mesi nell’anno di compravendita.
L’IMU è dovuta da chi possiede l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), non da chi semplicemente lo occupa. La regola è fissata dal comma 743 della legge 160/2019.
| Figura | Paga l’IMU? |
|---|---|
| Proprietario pieno | sì, per la sua quota |
| Usufruttuario | sì (il nudo proprietario no) |
| Titolare di diritto di uso o abitazione | sì (es. coniuge superstite ex art. 540 c.c.) |
| Titolare di superficie o enfiteusi | sì |
| Locatario in leasing | sì, dalla data di consegna dell’immobile |
| Concessionario di area demaniale | sì |
| Inquilino (affitto) | no, paga il proprietario |
| Comodatario | no, paga il proprietario (eventualmente con riduzione) |
| Nudo proprietario | no, paga l’usufruttuario |
L’imposta si calcola per quota e per mesi: ogni soggetto versa in proporzione alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno in cui il possesso si è protratto.
Esempio: rogito il 20 marzo. Marzo ha 31 giorni, il venditore ha posseduto 19 giorni (più della metà): marzo è suo. Il venditore paga 3 mesi, l’acquirente 9.
Due rate: acconto entro il 16 giugno (metà dell’imposta calcolata con aliquote dell’anno precedente) e saldo entro il 16 dicembre a conguaglio con le aliquote pubblicate dal MEF entro il 28 ottobre. Sotto i 12 € annui per comune non si versa nulla.
Per l’importo esatto usa il calcolatore IMU con l’aliquota del tuo comune: la trovi nelle pagine aliquote per comune. Se hai saltato una scadenza, c’è il ravvedimento operoso.
Sempre il proprietario (o il titolare di altro diritto reale). L’inquilino non è mai soggetto passivo IMU: la vecchia quota TASI a carico dell’occupante è stata abolita con la fusione IMU-TASI dal 2020 (legge 160/2019).
Ognuno paga in proporzione alla propria quota di possesso e ai mesi in cui l’ha detenuta. Le situazioni personali (es. abitazione principale) valgono solo per il comproprietario che le possiede: ogni contitolare fa un versamento autonomo.
Il mese di rogito si conta a chi ha posseduto l’immobile per più della metà dei giorni; se venditore e acquirente possiedono lo stesso numero di giorni, il mese è a carico dell’acquirente (comma 761, legge 160/2019).
La casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice è assimilata all’abitazione principale: l’assegnatario è esente (se l’immobile non è di lusso), anche se non è proprietario.
Sì, dalla data di apertura della successione (decesso), in proporzione alla quota ereditata, anche se la dichiarazione di successione viene presentata dopo. Il coniuge superstite con diritto di abitazione paga da solo al posto degli altri eredi.